MADRID.- La Comunidad de Madrid tiene 51.101 viviendas nuevas vacías, según un informe hecho público este martes por el Ministerio de Fomento con datos relativos al año 2010, que representan un descenso del 3,6 por ciento respecto al año 2009, en que había más de 53.000 viviendas de este tipo sin ocupar.
Estas más de 50.000 viviendas madrileñas representan el 7,43 por ciento del total de las que hay en todo el país bajo las mismas características.
Y es que el excedente de viviendas de obra nueva se situó en 687.523 unidades al cierre de 2010, lo que supone un descenso del 0,08 por ciento con respecto al 'stock' acumulado hasta 2009, la primera caída desde que comienza la serie histórica en 2005.
El departamento de José Blanco destaca que el descenso de 2010 continúa la tendencia de los dos años precedentes en los que se había moderado el ritmo de crecimiento del 'stock', de forma más acusada en 2009, año en el que marcó el máximo histórico, al situarse en 688.044 viviendas.
Así, resalta que el año pasado la tendencia de ralentización de la acumulación del 'stock' alcanzó su punto máximo, llegando a revertirse ligeramente, ya que el ritmo de reducción de la construcción de viviendas nuevas fue similar al de 2009, mientras que las transacciones registraron una cierta recuperación.
Concretamente, en 2009 el 'stock' se incrementó un 12,1 por ciento, si bien representó una ralentización muy importante frente al crecimiento del 48,3 por ciento del año 2008 y del 51,3 por ciento de 2007.
El excedente acumulado disminuye en 12 comunidades autónomas, especialmente en Extremadura (-30,17 por ciento), Cantabria (-26,08 por ciento) y Navarra (-17,26 por ciento). Por su parte, tres comunidades autónomas acumulan el 50 por ciento del total del 'stock' de 2010: Comunidad Valenciana (19,35 por ciento), Andalucía (16,33 por ciento) y Cataluña (15,03 por ciento).
De su lado, Ceuta y Melilla (0,02 por ciento), Cantabria (0,42 por ciento), Extremadura (0,53 por ciento) y Navarra (0,77 por ciento) son las comunidades con menor porcentaje de 'stock' acumulado sobre el total.
Por provincias, las de la Costa Mediterránea concentran el 47,73 del total del excedente. También destacan Madrid, Toledo y Santa Cruz de Tenerife.
En cuanto a la proporción del 'stock' de cada comunidad sobre el parque de viviendas en cada territorio, las que presentan una mayor acumulación en relación a su parque son La Rioja (4,69 por ciento), Castilla-La Mancha (4,22 por ciento), Comunidad Valenciana (4,15 por ciento), Canarias (3,8 por ciento) y Murcia (3,7 por ciento).
En situación opuesta se encuentran Extremadura (0,54 por ciento), Cantabria (0,81 por ciento), País Vasco (1,22 por ciento), Navarra (1,65 por ciento), Madrid (1,72 por ciento) y Asturias (1,88 por ciento).
Por provincias, los mayores porcentajes de 'stock'/parque de viviendas se dan en Castellón (10,26 por ciento), Toledo (6,17 por ciento) y Almería (6,13 por ciento).
Piso medio en Madrid
El piso medio de la capital tiene 87 metros cuadrados y un precio final que llega a los 318.042 euros, como ha detallado un informe elaborado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman con datos del primer semestre sobre el mercado residencial de obra nueva.
También se observa un descenso generalizado del precio del metro cuadrado en la capital en un 5,44% de media en tasa interanual. Esto supone la cuarta caída consecutiva del precio desde que tocase techo en 2007, con un descenso acumulado en los precios desde los máximos registrados ese año del 21,75%.
Por otro lado, se mantienen los amplios márgenes de negociación ya observados en el periodo 2008-2010. En este aspecto, los promotores están aceptando márgenes medios que varían entre el 5 y el 20% sobre el precio oficial de salida.
Un piso medio en Madrid capital tiene una superficie media de 87 metros cuadrados, un precio medio del metro de 3.644 euros y un precio medio final de 318.042 euros. Para hacer frente a su compra, y considerando un préstamo hipotecario al 3,0% de interés, debe pagarse 65.496 euros en concepto de entrada y desembolsar mensualmente 1.125 euros durante 25 años ó 1.069 euros durante 30.
Los analistas de Aguirre Newman aseguran que, con estos datos, la tasa de esfuerzo (porcentaje de la renta bruta disponible del hogar destinado al pago de la hipoteca) se sitúa en una media del 26%, una cifra en línea con lo requerido por un mercado equilibrado.
Sin embargo, según el ratio de accesibilidad a la vivienda (derivado de dividir el precio medio de la vivienda entre la renta bruta disponible del hogar) éste se sitúa en 6,4 veces la renta bruta disponible del hogar, una cifra que consideran todavía lejana a la de un mercado sano, que no debe superar más de 4,5.
En el caso de los municipios analizados de la corona metropolitana de Madrid, el ajuste del precio medio en los últimos doce meses ha sido del 5,48%, con un acumulado desde los máximos obtenidos en 2007 del 15,25% para la vivienda plurifamiliar (pisos). En el caso de las unifamiliares el ajuste ha sido del 5,09% en el último año siendo el acumulado del 10,5% desde 2007.
El plazo medio para la comercialización de una promoción en Madrid capital (55 viviendas de media) es de 58,8 meses, frente a los 48,7 meses del año 2010, lo que supone un incremento de los plazos de comercialización en el periodo 2009-2011 mucho más suave que en periodos anteriores.
En este aspecto, los municipios de la corona metropolitana presentan unos plazos de comercialización prácticamente iguales a los de 2010. En la vivienda plurifamiliar (78 viviendas de media), el plazo medio de comercialización se sitúa en los 47,4 meses, frente a los 47,1 meses de 2010.
Mientras, en el caso de las viviendas unifamiliares (22 viviendas de media por promoción), el plazo medio de comercialización ha crecido desde los 48,6 meses de 2010 hasta los 50 meses de 2011.
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